大家都知道，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)農(nóng)村的用地監(jiān)管越來越嚴(yán)了，批宅建房過程中每個(gè)步驟都需要提前審批，在得到批復(fù)后才可以往下進(jìn)行。那么在自家老宅上搞建設(shè)，比如房屋翻建、翻修，由于老宅上以前建房已經(jīng)走過用地審批了，而且已經(jīng)合法使用多年了，再次翻建只是在以前的老宅上進(jìn)行，因此再走用地審批是不是就顯得多此一舉了？有這樣的想法也可以理解，但事實(shí)是房屋翻建還是需要再次走審批的，只不過程序上要比新宅建房有所簡(jiǎn)化。也許有人會(huì)問：使用多年老宅上搞翻建為什么還需走審批？是的，因?yàn)槔险ㄒ部赡艽嬖谟玫睾鸵?guī)劃問題。
根據(jù)我國(guó)土地管理相關(guān)法律法規(guī)精神，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是具有所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的村民才能擁有的，沒有這一身份，原則上是沒有資格獲得村內(nèi)宅基地的使用資格的。
可是農(nóng)村普遍存在這樣情況：老宅原“戶”已經(jīng)消亡，比如舉家進(jìn)城落戶、遷入外村，或部分進(jìn)城落戶，其他人員離世等等。如果家庭“戶”已經(jīng)滅失，如果房屋還在，存在法定繼承人（如進(jìn)城落戶的子女）的話，子女可以憑房繼承農(nóng)房進(jìn)而獲得房屋續(xù)存期間宅基地的使用資格。一旦房屋倒塌或存在安全隱患不再適合居住時(shí)，宅基地將被村集體收回。繼承農(nóng)房的子女并不能再在老宅上進(jìn)行翻建或改擴(kuò)建活動(dòng)。因此如果存在家庭村內(nèi)銷戶的情況下，由于沒有法定的宅基地使用主體，農(nóng)房實(shí)際擁有者并沒有資格再進(jìn)行翻建或改擴(kuò)建活動(dòng)。對(duì)于這一點(diǎn)來說，對(duì)農(nóng)房翻建主體資格審查顯得很有必要。
用地要求需要審查的因素也特別多，比如在村內(nèi)是否符合一戶一宅條件，一宅上使用面積是不是超標(biāo)，建新房舊宅是否交回，宅基地具體使用是否存在鄰里爭(zhēng)議等等，都是已經(jīng)納入監(jiān)管的范圍，如果宅基地及房屋利用，存在一戶多宅、面積超標(biāo)、建新未交舊或存在鄰里用地爭(zhēng)議的情況下，也都是不符合用地條件的，需要在改正或問題得到解決后才能按要求辦理翻建審批手續(xù)。
這一點(diǎn)要求也是很多人不理解的地方，使用多年老宅，還能存在不符合規(guī)劃嗎？是的！而且出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的地方還不少。首先，原本老宅用地就不符合規(guī)劃的違建農(nóng)宅，這一點(diǎn)自不用解釋，不管過了多少年，違法用地建房，即便是房屋使用過程中沒有人或單位指出違規(guī)問題，但并不代表違規(guī)農(nóng)宅就合法了，要知道違法建房違法行為是不受追溯限制的。另外一個(gè)，就是合法農(nóng)宅再次翻建也會(huì)面臨不符合規(guī)劃的情況，這也是很多村民不理解的地方。我國(guó)國(guó)土空間規(guī)劃和農(nóng)村村莊規(guī)劃一直處于整體穩(wěn)定，局部調(diào)整的狀態(tài)，比如由于國(guó)家國(guó)土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃調(diào)整需要，將宅基地所在地塊變更了用地性質(zhì)，用于修路筑橋等公共設(shè)施以及根據(jù)規(guī)劃，當(dāng)?shù)貏澣胝鬟w區(qū)或生態(tài)保護(hù)區(qū)、水源保護(hù)區(qū)等，這些情況下再翻建農(nóng)房將是不允許的。對(duì)于這類情況，國(guó)家一般也會(huì)有后續(xù)政策跟進(jìn)，以滿足村民的住房需求。比如目前已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)開啟的大型農(nóng)村易地扶貧搬遷項(xiàng)目，那些生活在大山深處獨(dú)居的農(nóng)宅，國(guó)家給每家每戶修建基礎(chǔ)公共設(shè)施如農(nóng)村道路、互聯(lián)網(wǎng)、電力等代價(jià)是很大的，將這些符合條件的進(jìn)行規(guī)劃搬遷，利用安排到新的住處，再去經(jīng)營(yíng)扶持建設(shè)，這個(gè)代價(jià)就很低了。因此，計(jì)劃扶貧搬遷區(qū)的這些老宅上是不允許再翻建農(nóng)房的。第三，需警惕合法農(nóng)宅被判定為違規(guī)占地的情況。這一點(diǎn)是種很具體很特別的情況，比如土地占用辦理了合法的住宅用地手續(xù)，但是根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定要求土地第二次調(diào)查（簡(jiǎn)稱二調(diào)）該塊地被認(rèn)定、記錄入庫成了農(nóng)用地，如果繼續(xù)使用農(nóng)房可能發(fā)現(xiàn)不了違規(guī)用地的事實(shí)，但是如果一旦擅自翻建（衛(wèi)片執(zhí)法時(shí)由于房屋顏色和形態(tài)發(fā)生改變被發(fā)現(xiàn)）或去走審批手續(xù)時(shí)被告知屬于農(nóng)用地的事實(shí)，這種情況下也是不允許翻建的，除非將涉及的農(nóng)用地通過辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，變更用地性質(zhì)后再進(jìn)行。這里還需要注意一點(diǎn)，就是二調(diào)被認(rèn)定為耕地的情況，如是一般耕地，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批后需要進(jìn)行劃補(bǔ)，如果是基本農(nóng)田將是不可以翻建的，需要退出占用的土地。對(duì)于農(nóng)村翻建一般要求建設(shè)農(nóng)房不能超過三層，如果超過規(guī)定層數(shù)，需要聘用有專業(yè)施工資質(zhì)的建筑隊(duì)進(jìn)行施工。如果在現(xiàn)有房屋上改擴(kuò)建，比如加蓋，還需要經(jīng)過相應(yīng)結(jié)構(gòu)安全性鑒定后，再委托具有資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，不然是不允許動(dòng)工建設(shè)的。另外，如福建省3月1日起《農(nóng)村村民建房質(zhì)量安全和建筑風(fēng)貌管理規(guī)定》將正式實(shí)施，以后對(duì)農(nóng)村村民自建房經(jīng)批準(zhǔn)后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)專職管理人員、工程施工專業(yè)管理人員、屬地村委會(huì)工作人員在內(nèi)的監(jiān)管責(zé)任人嚴(yán)格落實(shí)施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和竣工驗(yàn)收到場(chǎng)巡查指導(dǎo)制度，實(shí)施農(nóng)房質(zhì)量安全和建筑風(fēng)貌管控，不但對(duì)農(nóng)房建筑具體管控要具體要求，而且對(duì)農(nóng)房設(shè)計(jì)和整體風(fēng)貌樣式也都有具體要求。對(duì)農(nóng)房建設(shè)加強(qiáng)管控，大家不必為此多有反感，雖然說監(jiān)管本身要求嚴(yán)了，手續(xù)多了，程序復(fù)雜了，但是監(jiān)管的初衷和目都是從服務(wù)于村民為根本的，村民依法建成的合法房屋，無論是從權(quán)屬上還是用地保障上，都有國(guó)家的承認(rèn)和保護(hù)，以后即便是遇到征遷補(bǔ)償、賠償?shù)惹闆r，也會(huì)得到相應(yīng)保障，而非法或未經(jīng)審批的農(nóng)房這份保障就會(huì)大打折扣。