為規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，沅江市人民政府印發(fā)了《沅江市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》 （沅政發(fā)〔2019〕8號(hào)）。為沅江市深化土地使用制度改革，培育、規(guī)范、調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理配置土地資產(chǎn)提供了豐富、翔盡、現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資料。為了準(zhǔn)確理解和把握政策，現(xiàn)結(jié)合《沅江市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》的有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)更新必要性、工作開展概況和主要內(nèi)容等進(jìn)行簡要解讀如下：
一、基準(zhǔn)地價(jià)名詞解釋
基準(zhǔn)地價(jià)：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）第3.3條規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)更新：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）第7.9條第一款規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)更新是指在土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易、土地收益或地價(jià)指數(shù)等相關(guān)資料全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的過程。
二、基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性
基準(zhǔn)地價(jià)是政府調(diào)控土地市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的重要手段，也是確定土地價(jià)格、征收土地價(jià)款的重要依據(jù)；按照上級(jí)要求，基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次。我市上一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新是在2014年5月，至今已歷時(shí)近四年時(shí)間，在此期間我市城市建設(shè)步伐加快，城市品位和城市形象不斷提升，重點(diǎn)片區(qū)的打造推介、交通的快速發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和城市建設(shè)的深入推進(jìn)，拓展了城市發(fā)展的空間，顯化和提升了土地的資產(chǎn)價(jià)值。現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)已無法適應(yīng)我市土地市場(chǎng)價(jià)格水平，不能充分反映土地實(shí)際價(jià)值，所以急需更新基準(zhǔn)地價(jià)。
三、基準(zhǔn)地價(jià)更新工作開展概況
根據(jù)《關(guān)于限期完成城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》文件和規(guī)程要求，經(jīng)報(bào)請(qǐng)沅江市人民政府批準(zhǔn)，沅江市自然資源和規(guī)劃局于2018年11月全面啟動(dòng)了沅江市調(diào)整城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)工作。為確保本項(xiàng)工作順利推進(jìn)，沅江市自然資源和規(guī)劃局高度重視，通過制定科學(xué)的工作計(jì)劃，統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度，并嚴(yán)格依據(jù)技術(shù)規(guī)程和工作流程，先后經(jīng)過外業(yè)調(diào)查、技術(shù)成果的編制、征求局內(nèi)意見、召開聽證會(huì)、公示征求意見等程序，廣泛聽取公眾和社會(huì)各界意見和建議多個(gè)環(huán)節(jié)，省自然資源廳于2019年6月14日公布了《關(guān)于同意公布實(shí)施沅江市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的涵》。
四、基準(zhǔn)地價(jià)更新成果主要變化
（一）土地定級(jí)結(jié)果變化
本次基準(zhǔn)地價(jià)更新為保持宗地權(quán)屬完整性，采用以路網(wǎng)為界，劃定土地級(jí)別。同時(shí)依據(jù)技術(shù)規(guī)程要求，對(duì)沅江市市區(qū)商服用地和住宅用地各級(jí)別范圍進(jìn)行了調(diào)整，各級(jí)別向外圍區(qū)域都有一定程度拓展。工礦倉儲(chǔ)用地以工業(yè)園區(qū)實(shí)際管轄范圍為主進(jìn)行調(diào)整，將開發(fā)園區(qū)未開發(fā)或正在開發(fā)的土地主要?jiǎng)澏ㄔ诙⑷?jí)范圍內(nèi)。
（二） 豐富地價(jià)體系
本次沅江市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)豐富了原有地價(jià)體系。首先，嚴(yán)格按照《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號(hào)）、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知>的通知》(湘自然資辦發(fā)[2019]77號(hào)）文件要求，補(bǔ)充了公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)；另外在本次基準(zhǔn)地價(jià)中豐富完善了商服用地路線價(jià)、商服用地和住宅用地均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)、細(xì)化了地下空間使用權(quán)價(jià)格體系。
（三） 基準(zhǔn)地價(jià)成果變化
1、適當(dāng)提高基準(zhǔn)地價(jià)
相對(duì)于上輪基準(zhǔn)地價(jià)，本次商服用地和住宅用地各級(jí)別價(jià)格都有一定程度提高。樓面地價(jià)商服用地平均提高11.30%，住宅用地平均提高23.0%。工礦倉儲(chǔ)用地末級(jí)價(jià)格靠近報(bào)批成本價(jià)，稍微提高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，工礦倉儲(chǔ)用地平均提高9.4%。
2、適當(dāng)提升重點(diǎn)片區(qū)地價(jià)
充分考慮交通、公園建設(shè)、道路建設(shè)、舊城區(qū)改造對(duì)周邊區(qū)域地價(jià)的影響，通過增加商服用地、住宅用地均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，提升重點(diǎn)片區(qū)和交通沿線區(qū)片地價(jià)水平。